在經歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場在“銀四”出現大幅回落。公開數據顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環比下降26.71%；北京二手房住宅網簽13997套，環比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，環比下降32.7%；南京二手房成交11318套，環比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，環比暴跌40%。

圖源：卡樂圖片 寧穎 攝

　　價格方面，據諸葛數據研究中心監測數據，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米，環比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點；同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。

　　“一季度，前期積壓需求集中釋放疊加部分入學購房需求釋放，熱點城市二手房市場成交快速上升，成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續走高影響，二手房價格承壓，多數城市價格環比下跌。”

　　5月10日，中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，二手房市場的城市分化較為明顯，4個一線城市二手房價格環比均上漲，表現相對穩健；二線城市和三四線代表城市的二手房價格環比分別下跌0.18%和0.22%，價格表現走弱。”

　　陳文靜指出，伴隨著前期積壓需求的快速釋放后，4月份購房者入市動能不足，各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看，4月二手房成交量的回落，一方面受季節性因素影響，另一方面也是積壓需求帶動的高基數下的正常回落。

　　與此同時，購房者的熱情在數據表現上同樣直觀。58安居客統計顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度出現較大幅度的回落，看房需求熱度指數為0.65，環比上月下跌了16.7%。

　　“在持續保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下，二手房市場相對就冷清了不少。”58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，二手房市場景氣度指數在4月出現明顯拐頭向下走勢，并且已跌至偏冷和冰封的臨界值，主要也是需求不足導致。”

　　判斷樓市趨勢，不能只看“環比”

　　4月份二手房成交量正常嗎？

　　“業內普遍認為，單月交易量1.5萬套是一條基準線，低于這條線，市場是偏‘冷’的。”上海中原地產分析師盧文曦說，經比對可發現，4月份的交易量其實處于正常范圍。

　　記者發現，不少自媒體號是根據環比數據得出“重挫”“暴跌”等結論，但卻忽略了，上海3月份的樓市是比較活躍的，交易量達到2.4萬套，創下19個月以來的最高值。如果拿3月作為基數來比較，自然顯得落差較大。

　　“我在中介行業做了11年，樓市出現短期波動是正常的。”上海中原地產世紀花園分行高級店董潘雪蓮認為，4月份二手房交易降溫，屬于市場的理性回調。

　　在上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾看來，回落原因有二。一是，今年年初積累的購買力已經得到充分釋放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小長假，如果剔除節日因素，鏈家在全上海的帶看量還是平穩的。

　　“受大環境影響，市場預期沒有顯著回升，購房者做選擇比較理性。”上海中原地產門店負責人李曉乾說。其門店在4月份共完成4單二手房交易，均屬于有自住需求的置換型交易。“其中有兩單是‘以小換大’，業主本來就住在花木路附近，但是家里人口變多，就決定在附近換一套更加寬敞的房子。還有兩單是孩子有學位落戶需求，家長把房子換到了花木路附近。”他說。

　　二手房市場將平穩發展

　　麥田房產數據顯示，經歷了2月、3月的成交快速上漲之后，4月北京二手房市場回歸理性。根據北京住建委官網數據統計，截至4月26日，北京地區4月二手房成交12101套，同比上漲1.1%，環比下降26.2%。預計4月二手房成交量在1.4萬套左右，和去年同期基本持平。

　　業內人士表示，和3月相比，北京二手房成交量下滑近三成，一是因為“小陽春”過后，需求正常回落；二是今年“小陽春”前期積壓購房需求較多，成交量創下近年新高，使得4月成交量回調比較明顯。

　　價格方面，麥田房產數據監測顯示，4月北京二手房掛牌均價維持平穩，整體來看業主對市場的預期比較穩定。不過，4月二手房議價空間和3月相比擴大0.23個百分點，對于一些著急成交的業主來說，在4月愿意用更多的價格讓步來換取成交。

　　4月二手房掛牌房源量繼續增加。麥田房產數據監測顯示，4月北京二手房掛牌量環比增長4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因為成交放緩，導致在售房源總量增速依然維持高位。

　　政策方面，雖然北京3月底啟動了存量住房交易“帶押過戶”，進入4月又透露將由房山試點“一區一策”調控政策，但從實際效果來看，這些政策暫時對買賣雙方沒有明顯影響。進入4月以后，購房者心態更加平穩，隨著掛牌量的持續增加，業主需要合理定價才能加快成交。整體來看，在政策維持穩定的前提下，預計5月北京二手房市場將維持平穩發展。

　　（中國小康網綜合每日經濟新聞、上觀新聞、中國證券報）