《中國人口普查年鑒-2020》則顯示，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米。似乎沒有多少人感覺到自己住的如此寬裕。

盡管如此，14億人住不完不簡單等于房產過剩，而是結構性短缺與結構性過剩并存。

在1980-2010年的經濟高速增長時代，有6億中國人（超過歐盟的全部人口，也超過美國、日本、英國、加拿大、澳大利亞五國人口之和）從農村進入城市。但是，中國的很多城市尤其是一線城市，對人口的遷入有戶籍限制。老家沒有工作機會，雖在城市工作，但并沒有歸屬感。城市容納不下靈魂，故鄉安置不了肉身。于是，在城里工作在故鄉建房、買房是大多數人的選擇。人口外遷導致大量鄉村已成為空村，還有大量鄉鎮的房子只是在春節過年那幾天有人居住。在大多數的時間里，很多人自己在工作地租住在狹小的空間里，而被平均出來的“41.76平方米”卻在閑置。

城里的房子限買，鄉村的房子限賣，人的自由流動與房地產的不自由流動導致房地產資源錯配、資源利用效率極低。房企這兩年大量暴雷、經營困難則是這種資源錯配、資源利用效率低的一種表現。

中國復雜地權帶來的高成本由來已久，尤其是農村的宅基地以及與之相關的集體土地。如果城市不限購，城里人有權將自己的房子、土地賣給城里人、賣給農民、抵押給銀行，而農民無權將自己的的房子賣給城里人或非本村的外地農民，也無權（更準確地說是“不可能”）在資金短缺時抵押給金融機構獲得貸款。

當農民無權轉讓土地、房產時，金融機構不會接受農民土地、房產的抵押金融業務，農民也不可能用這些固定資產獲得流動性，農民貸款難就會自然發生，農民在土地、房產上的權利實質上是被剝奪狀態。

權力，不可交易。權利，必須是可交易的，否則，公民的權利實際上是官僚的權力。

城市化是大勢所趨，在當今中等收入以上的國家里，排名前20的城市多集中了該國人口的50%以上。城市化后，還會有一個“大城市化”過程。東亞尤其明顯。東京都市圈有4200萬人口占日本人口的30％以上，占日本GDP的50％以上，這也是人口集中帶來的分工效率。首爾都市圈的人口已經超過韓國人口的三分之一。臺北經濟圈（臺北、新北、桃園、新竹）的人口也超過臺灣人口的三分之一。（阮加《貨幣經濟的邏輯》，中國經濟出版社2021年版）

中國需要提高房地產的自由流動性，取消城市、鄉村住房的限購政策才可以有效提升全國住房的使用效率。2021年全美退休人員移居人數最多的前十五個移入地沒有一個是大城市。大城市的退休人員賣掉自己的房子去小城市、鄉村養老，增加了大城市的住房供給，也抑制了大城市的房價上漲，降低鄉村住房的空置率。

（作者阮加為北京交通大學經濟管理學院教授）

（來源：第一財經）